熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

フォーメーションpart1

今日、6月22日やっと梅雨本番と云う感じですね~
郊外を車で移動中、ゲリラ豪雨に遭遇、前方視界不良なんてもんじゃなかったですね~
全く前が見えなくなりました、一瞬ではありますが怖かったですね。デンジャラス!!

今回のプロ具から「収益不動産」と云うものにちょっと・・・・・ふれてみます。

収益不動産=収益価格(利回り)=売買価格・・・・なんて云うのが一般的になってます。
DCFとかが一般的な指標で、ちょっと高度になるとモンテカルロ方式DCF何て云うものもあります。
その元となる収益物件の殆どが土地建物のセットでの判断と云うものが殆んどです。
そして価値的には、土地価格<建物価格の構図が一般的です。
収益性を重視しての評価基準、目安としては間違いではありません。

が、その収益不動産の礎になってる土地が最適利用されているかどうか・・・・・?
つまり、その土地=場所に相応しい建物が建てられているかどうか=その収益が将来的にも安定性が見込めるか?
と云う事に注意しなければなりません。

収益の最大化とは究極的には収益の安定性と云う事になります。
(※目先の利回りの高い物件が高収益物件とは限りません。)

流通しいてる収益物件の中には「頭」を傾げたくなるような物件も結構多く存在しますし、目先の収益だけを考えて建てられた物件などは、その土地を有効利用している物件とは到底考えられません。
言い換えればその土地が持つ本来の有用性、有益性を殺している物件です。
いずれリセットを余儀なくされる物件と云えます。

~本日はプロローグと云う事で本題は次回のブロ具から~


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