熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

June date:1

不動産投資判断における方法としてDCFによる評価方法が日常的に使われてきてもう7~8年ぐらいになりますが、もうそろそろ時代遅れになり陳腐化といってもいいと思います。

確かに単純な収益還元の判断よりDCFの方がまだましですが、リアリティに欠ける大きな欠点があり
鵜呑みにするとプロでも見誤ります。
期待利回りに「恣意性」がインプットされると、とんでもない数値が出て「裁定」されてしまう可能性があります。クワバラ、くわばら・・・・・。

現段階で一番精度の高い投資判断はDMDCF(ダイナミック・ディスカウンテイッド・キャッシュフロー)のメソッドだと思います。

DCFによる将来のキャッシュフロー、将来のディスポジション価格をより現実的に求めて、更に不動産プライスの時系列データと不動産プライスの確立モデルに乱数を用いてシミュレーションを行います。
俗に云う、モンテカルロシミュレーションです。

乱数をPCに叩き込んでやると数万通りのシナリオが(キャッシュフローベース)シミュレートできます。
結果、よりベターな精度の高い「現在価値」と「将来のリスク」の両方が確認できますしバリュー・アット・リスクも計算可能です。つまりダウンサイド・リスクも回避できると云う事になります。

今、サブプライムの影響でファンドのプロのプレイヤー、ホルダーがネガティブの状態ですからチャンスかもしれません!

DMDCFで「そろばん」弾けばラックがくるかもしれません。


Good Luck

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