熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

不動産の「評価と価値」

当地、熊本は桜花七分咲きと云うところでしょうか~
ここ2~3日の陽気で開花がすすんだようです。
我が庭の熊本城公園も梅花、早咲きの山桜から「ソメイヨシノ」へと変わり、小鳥も梅花の「うぐいす」から
桜花の「ひよどり」とキャスティングを楽しませてくれます。
そしてお堀りの「鯉」も活動が活発になって、鴨のファミリーも真冬に比べ一回り大きくなって丘に上がり雑草の
新芽をいそがしく、ついばんでいます・・・・・春ですね~

先日3月18日に今年の土地の「公示価格」が発表されました。
メディアの見出しは、「下げ幅縮小、一部では上昇も」こんな見出しが多かったように思います。
確かにそうであったような感じですね~
がそれは過去の事でリアルタイムの地価ではありません。勿論、今後のトレンドを示す指標でもありません。
ハッキリしているのは相続税における向こう一年間の基準値になると云う事です。
公示地価の80%が路線価と云う事です。公示地価は売買における取引事例をもとに評価する事に、一応なっていますが・・・・
一応の表現通り、結構大雑把且つ、さじ加減的な評価が散見されます。
何故でしょう・・・・???
取引事例を正確に把握しているのは「税務当局」だけです。
不動産業界には半年に1回の取引状況報告を税務当局より義務づけられており、個人においては確定申告、法人の場合決算による申告とほぼ完璧に把握できます。
ですから税務当局は膨大かつ正確な取引データーを持っています。
仮にそのデータがインデックスとして活用出来るとなると、新たな不動産マーケットが出来る可能性があると考えられます。

余談はここ迄として、タイトルの「評価と価値」なんですが、不動産の場合、評価イコール価値ではありません。
ですから公示地価、基準地価、路線価、固定資産評価等は税務当局、行政による単なる課税基準値でしかないと云っても
いいかもしれません。

では価値の根拠とはなんぞや?
それはその土地が持つ生産性(付加価値)と利用価値(快適性)といえます。
言い換えれば、価値=価格or時価となります。
又、この価値=価格はその時期、タイミングによって変動致します。外部的要因と云うやつです。
その時点おいての経済的環境、行政的環境(今回の消費税等も含まれます)、環境の変化等が考えられます。
当然、外部的要因があれば内部的要因も存在致します。
地盤(地耐力)、埋蔵物等が代表的な内部的要因です。

これらのものを集約し不動産市場(マーケット)の中で需給分析、値付けするのがプロの不動産業者と云えます。
需給分析=流動性(換金性)と云う事になります。
・・・・ここまではありきたりの事であまり興味をひきません・・・・・よね。

ではその不動産市場を形成すると云う事は、具体的にどう云う事なのでしょうか、それが可能なのか?スキームは?
不動産投資信託(REIT)は証券取引所と云うマーケットが存在し売買されます。
このREITは意外と単純な素因で組成されマーケットが形成されています、又不動産市場全体からみるとボリュームも
そう大きくはありません。

本来の不動産市場は・・・・ここからが本丸なんですが・・・・次号に掲載致しますので乞うご期待と云う所で・・・
宜しくお願いします。







































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