熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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収益不動産のスポット市場とフォワード市場・・・

今年も数回出張がありましたが、一昨年ぐらい前までは東京一辺倒でしたが、昨年に続き東京に行く回数が減りました。何故なんでしょう・・・・・多分、温暖化による気候変動と同じく、経済も温暖化(マネーのヒート)=東京city=バブリィー=リスキィーの定式が本能的に足を遠ざけている様な気がします、結果的に。今年、出張に行った所は盛岡、仙台、金沢、福井、京都とその周辺の市域そして東京に二度程行きましたが、一度はスルーしてますので正確には一度と云う事になります。 福岡、鹿児島は隣の県ではありますが、ほぼ地元感覚なので除外と云う事になります。 さて国内の収益不動産を$ベースでみた場合の「スポット」現時点取引と「フォワード」将来の取引き(裁定)を金融化して考え、愚推してみます。その前提として押さえておかないといけないのが、ザ「国債」です。ご存知の通り金融政策にてのコントロールが効かず国債の金融化に突入、いわゆる財政政策=国債の貨幣化です。そしてGPIF資金での株投資、REIT購入、そして決定的な事が昨年9月に短期国債がマイナス金利で取引されてしまいました。・・・・・・これは何を意味するのでしょうか。お金に金利を付けて貸してくれるわけです。(以前デンマークでは住宅ローンをマイナス金利で貸し出した経緯があります)この事は国家の貨幣に信認が伴わない・・・・という事に等しい事で、国際通貨である米💲に対しジャパンプレミアムを付けないと💲が調達できないという事になります。💲に対し円は実質的に減価します。 「国債」ときくと一般の方は関係ないと思われている方が多いと思いますが、私も含め皆様方も国債の債権者(投資)です。銀行・生保等を通じ間接的に投資してます。株への投資も同様です。不思議な事にほぼフロア(0金利)に近い国債に海外の機関投資家及び投機的スペキュレーターがこの国債を買い進めているのが確認できています。2013年比約、1%増加しているようです、何故でしょう?・・・・・充分に利ザヤが得られるからです。・・・・・・そのカラクリは・・・と云うか実際の$ベースに於いて日本国債を購入する場合、まず円を調達しなければならないのですが、円の調達レートが0.1%です。が邦銀、邦企業が$を調達する場合は0,3%の金利、いわゆるプレミアム金利が発生します。これでお分かりの様に$保有者が円にスワップするだけで利ザヤが生まれます。0.3%-0.1%=0.2%(利ザヤ)・・・それに、例えば10年国債に投資となると金利0.4%の金利が上積みされる事になります。逆に云えば邦銀及び国は0.2%+0.4%=0.6%の負担が発生する事になります。又、今後アメリカのテーパリングから$の金利上昇レンジになれば、先程の0.3%-0.1=0.2%がより大きい数値になると考えられます。そうなると更に金利ギャップが大きくなるとみるのが現実的だと考えられます。・・・・続きは明日に・・・。いよいよ若干ではありますがFRBが引き締めに舵をきりました。
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