熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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a good day to you!

日本の産業界は、もっと自信を持つべきです。
石油危機の時、技術開発を積極的に行い、産業構造を省エネ型に変換し、克服した実績があるのです。
世界が低炭素社会に向かっている中で、日本が先頭にたって行く手を示す事ができれば、国際的にも良い立場を確保できるでしょう。
キャップ・アンド・トレードでいくのかセクター別アプローチでいくのか、私はコメントできません。
しかし、日本の産業界が更にエネルギーの効率利用に努力し、CO2排出削減の技術開発などに取り組む事で、日本だけでなく世界全体にプラスがもたらされると思います。
この難局を乗り越えていくためには、誰かがまず一歩を踏み出さなくてはなりません。
それが出来るのは、唯一、日本です。
日本の技術なしでは、明日の世界はあり得ません。・・・・IPCC議長、ラジェンドラ・パチャウリ

・・・・日経BP特別版より。

7月7日~9日の三っ日間、北海道洞爺湖サミットが開催されます。
勿論、主に議論されるのは目先の経済ではありません。
今後の世界、地球規模に於ける論議です。それも半世紀、前後の先を見据えた壮大なる論議です。

人類と地球上の生物の存亡をかけて、世界は大きく変わろうとしていますね。
変わると云うより、存亡をかけて「進化」していくのだと云う気がしますね~。

IPCC議長のコメントにもありましたように、日本の技術は素晴らしいものを持っていますよね~。

やがて化石燃料からコンバージョンして、ハイブリッドエネルギーである、太陽電池、燃料電池に変わっていくわけなんですが、そのエネルギーを蓄え、エネルギーに変換する技術なんて日本の技術なしではありえないと云われています。リチュゥムのテクノロジーです。

そして人類、生物にとってなくてはならないもの「水」ですね。
今、日本は梅雨で、なんで~と云う感じですが、地球規模では渇水化のフェイズです。
今まで、それなりに降雨があり渇水なんて考えられなかった所が世界各地に発生し、大地が乾き、農作物はもとより生命に欠かせない飲料水が不足している・・・・・そんな状況をよくメディアで報じてますよね~。
これも温暖化の現象です。

他の何よりも大事なこの「水」においても日本の技術、テクノロジーです。
海水の淡水化技術、水の浄化技術、整水化技術は世界のトップラインです。

皮肉にも世界のトップ技術で整水、配水されている水道水を飲まない日本人、こんなに高騰したガソリンよりまだ「高い水」を買って飲む日本人、不思議ですね~。

まあそれはどうでもいいのですが、フローの金融経済のアメリカに代わり、リアリティーなテクノロジーにより、ドラスティックに世界を変え、進化させる役目のリードオフ・マン、それは日本ではないでしょうか。

~洞爺湖サミットに因んで~






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June date:14

Investment Judgment:

投資判断の事ですが:その時々のポジション、シチュエーションがあり、幾通りかのメソッドにおいて判断する事になる訳ですが、その案件を具体的に検討するかどうかのベンチマークと云える数値判断があります。
これはあくまでも机上の単純な数値判断にしかすぎませんが、これをクリアーできないとつぎのステップには進めません。

それは、実質利回り:資金コスト率:純利回りの相関関係での判断です。
その中でもこれから大変重要になってくるのは資金コスト率です。
今後、徐々に金利がアップしてくるのは"明らか"だからです。

計算は簡単です。ご紹介しますと:

実質利回り-資金コスト率(※借入償還率×借入割合)=純利回り
となります。
※借入償還率は借入金利と償還年数による相関係数です。

(Judgment):

純利回り:6%<であればverry goodでギャランティが付いたようなもので全く問題なし。
      :4%~5%、良好でgoです。
      :2%~3%、優、良、可の可でしょう。
      :0%~1%、ちょっと無理ありで再検討を要します。
:-(マイナス)確実にブレイクダウンします。

この相関係数による「純利回り」は住宅を購入する場合にも当てはまります。新築の分譲マンションのチラシによく載ってますよね~"頭金0円、ボーナス0円、月々67,000円"とかよくありますよね~
これを上記の計算式に置き換えて計算しますと、よ~く分かります。
日本版サブプライムの予備軍にはなってはいけません。



June date:7

今朝の日経に"「観光、カジノ」を切り札に"の見出しで九州・沖縄で観光地活性化の切り札として「カジノ」の設置を検討しているとの記事。

大賛成ですね。
個人的にも地域の活性化と云う意味から大変、興味深く思っておりました。
その一番の理由としてダイナミックな「経済効果」が期待できるからです。

記事のなかにも仮に、ハウステンボスに「カジノ」を誘致、設置した場合、年間の経済効果は
なんと千百七十六億円にものぼるそうです。
雇用の面からも約一万一千人の雇用創出が見込めるとの事です。

その検討候補地として、前述のハウステンボス、宮崎のシーガイア、那覇の謀ホテルとの事のようですが、総合的な諸条件をクリアーでき且つ地域的効果のポテンシャルを持ち合わせているのは「ハウステンボス」でしょう。ぴったりはまるのは! 全国的にみてもハウステンボス以外ないと云ってもいいと思います。
そして九州全域に波及効果が生じる事になり、九州のユーティリティー的バリュウーがアップするのは灯を見るより明らかです。

ラスベガス、マカオ、チェジュ等、いずれも昔のアングラ、ダーティー的イメージは全くなく、今はファミリーでエンジョイする、テーマパーク化しており、その面からもハウステンボスはOKですね。
本当に楽しみですね。


前回のブロ具に書きました、不動産投資うんぬんに対するメイルを沢山いただきましてありがとうございます。

我々、自称プロの不動産プレイヤーのノウハウを少し、小出しにしますと・・・・

その戦略とポリシー或るいわベンチマークは、付加価値の内容・独占的要素orニッチ的要素・オペレーションコスト・ファイナンシャルキャパシティー・社会的な整合性・エリア内の競合力と流動性等々のアナリシス、、、ざっとこんな所でしょうか・・・・ほんとに小出しでスイマセン。
詳しくは・・・・メイルにてご返信しておりますので、ご覧下さい。

今から「お通夜」にてこのへんで失礼します。・・・・・・。




June date:1

不動産投資判断における方法としてDCFによる評価方法が日常的に使われてきてもう7~8年ぐらいになりますが、もうそろそろ時代遅れになり陳腐化といってもいいと思います。

確かに単純な収益還元の判断よりDCFの方がまだましですが、リアリティに欠ける大きな欠点があり
鵜呑みにするとプロでも見誤ります。
期待利回りに「恣意性」がインプットされると、とんでもない数値が出て「裁定」されてしまう可能性があります。クワバラ、くわばら・・・・・。

現段階で一番精度の高い投資判断はDMDCF(ダイナミック・ディスカウンテイッド・キャッシュフロー)のメソッドだと思います。

DCFによる将来のキャッシュフロー、将来のディスポジション価格をより現実的に求めて、更に不動産プライスの時系列データと不動産プライスの確立モデルに乱数を用いてシミュレーションを行います。
俗に云う、モンテカルロシミュレーションです。

乱数をPCに叩き込んでやると数万通りのシナリオが(キャッシュフローベース)シミュレートできます。
結果、よりベターな精度の高い「現在価値」と「将来のリスク」の両方が確認できますしバリュー・アット・リスクも計算可能です。つまりダウンサイド・リスクも回避できると云う事になります。

今、サブプライムの影響でファンドのプロのプレイヤー、ホルダーがネガティブの状態ですからチャンスかもしれません!

DMDCFで「そろばん」弾けばラックがくるかもしれません。


Good Luck

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