熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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昨日、餃子の街 宇都宮から知人が所用にて来熊し、定番の 昼間は、ゴルフ 夜は「鮨・和食 真」で食事。(相変わらずお客さんが多い)その後「ウィンズ」※(ラウンジ)で 田和云茂内(たわいもない)会話で・・・・・。午前様一歩手前で知人と別れいつもの通り、夜の街から事務所まで「my way」を and a now・・・ とを歌いながら ミッドナイトウォーキング、西銀座通りから市役所正面玄関前(ココには若い♂♀がいつもタムロ、何をしているのか不明)~電車通りを渡り、坪井川沿いを、薄あかりの川面を眺めながら、川の臭いを感じながら、錦鯉に眼で、ご挨拶~お城の遊歩道(整備されきれい)を歩き、途中いつもの通り、石垣に立ちション(どこぞの犬も片足を上げ用足しておりました。最中、そのワン公とチョット眼があいました。)~伝統工芸舘、五峯閣(世間ではKKRとかいってますが、私は五峯閣が好きですから五峯閣といってます。)~スカイハイツマンションの敷地内を抜け、裁判所の前で、星空を見上げ深呼吸。(コノ場所は樹木が多く、高台で空気の通りがいいのでエアーが旨い)~一路事務所へ、ドアの横にエリザベスがいたのでミャ~ンと挨拶するとエリザベスも眼を細めミャ~ンと応えます。(ノラネコのミャン公で通称エリーといいます。)以上 2006年8月25日の、とある、ご人の365分の1日 one dayでした。

 


 とある、ご人のone dayより感じたのですが、景気がいいとまではいえませんが、その予兆を感じます。.雰囲気を感じます。「真」「ウィンズ」で他のお客さんの様子を何となくみていますと、サラリーマンの方、自営業、事業所の経営者等又年齢が30才台前半ぐらいから70才近い方等と、かたよりがない事と、一応に表情にそれなりの勢いというものを感じます。何か将来にそれなりの糸口が見えてきたのではないでしょうか。※勿論、食事する時、お酒を飲む時に、しかめっ面して飲食する人は少ないですが。


只、社会全体がそうだとは思いませんが、一部の人たちに元気がでてくると、いずれ、そうじゃない方にも、いい影響がでてくると思います。「金は天下の回りものです」 どこかで所得があがれば、消費(物品 サービス)或いは投資と云う形でお金が動き、時間の差はありますが、社会に配分化されていきます。当然、只待っていては、お金は、入ってきません。それなりのgutsは不可欠とは思います。


さて「不動産」についてはどうでしょうか?  ここでは熊本市の住居系不動産について「不動産市場」というものを検証してみます。年に一、二度、みなさなんがメディアを通して耳にされます、路線価 公示地価がありますが、ここ十数年、毎年、対前年比、平均で7%下落とか5%強下落とか新聞、テレビ等で見聞きされると思います。これらは以前のブログでも書きましたが、実際の取引事例を元に数値化されます。行政においては、何らかのこう云った数値の基準が租税上必要だからです。この事を一つ理解しておいて下さい。 


では実際の取引事例というものは、どう云う取引なんでしょうか? 細木和子流に「ズバリ言うわよ」流に言いますと、この数値を、熊本市全部の「不動産に当てはめるわけにはいかないわよ!」となります。 何故なら、殆どの取引の要因は買手市場から成立していると言っても過言ではないからです。買手市場という事は、結果的に買手の意向が強く反映されて成立するケースが多いという事で、売り手の意向が反映されるケースは少ないという事になります。二つ目としてこの事も理解しておいて下さい。


では、熊本市全体の「不動産」の内、売りに出される物件の数はどれくらいあるのでしょうか?割合は全体の内、どう多く見積もっても10%にも満たないはずです。実務的感覚から推察しますと5%前後とみております。その5%からの、取引発生要因を熊本市全体の価格の裏ずけとして基準化するのは、合理性に欠ける事になります。熊本市の殆どの不動産が売り物件ではないのにです。


そもそも「不動産」は※投資用は省く 「売り」を前提に所有するものではありません。極々一部の方をのぞいては、住居用の土地ないし、建売、マンションを購入される時、売却を最初から考える方はいないはずでし、殆どの方(推察95%)が将来的にも「売る」という事は、それなりの事情がない限りないわけです。


そうしますと「不動産市場」というのは、不動産全体の限られた、一部の特異な市場という事が云えると思います。株式とか債権とかの證券市場とは、根本的に性質が異なります、株、債権はその全部が「売り」が前提です。後は「いつ売るか」だけです。若干の配当を期待しての投資も少しはあるとは思いますが、それは「grikoのおまけ」が本音でしょう。その「売り」の価格は、株 或いは債権の発行企業の収益性、将来性で決まります。


ですから、「売り」ではない不動産を「値付け」「評価」するというのは、とても難しい事のはずです。又本来「値付け」「評価」する必要性も全くないわけです。だけど土地には路線価、基準値等の数値的評価が活手に付けられます。


結論的に:居住用の不動産を「不動産市場」というコンセプショナルな考え方で数値評価するならば、まずは①住環境 ②建物のグレード ③間取り、広さ ④築年数 ⑤メンテナンス ⑥土地と建物のバランス ⑦道路との接面性 ⑧エリア的特性 この様な評価になると思います。即ち更地の不動産はその上に建てられる建物で評価が変わると云う事になります。土地だけの売買の評価は概ね基準値以上の評価にはなりえない事になります。


今後、居住用不動産の場合、土地よりも建物の評価割合が大きくなる傾向にあると考えられます。{※今後、新築物件と流通物件(中古物件)の取引数が逆転します。未だ数年は新築物件の取引数が上回りますが、その後は逆転します。その関係で建物の評価が重要になってきます。}


「本来なら「売り」でもない不動産をインデックスするというのは、おかしな話しなんですが、時代背景的にはインデックスした方が「都合」がいいと云う事でしょうか。」


 ちょっと話しがよそ道にそれますが、居住用不動産には、住宅ローンがつきものですが、現在は住宅ローンの貸し手は殆どが銀行ですが、近い将来、「巨人」が登場します。それは、「あなたの街のアットホームな」 the「郵便局」です。将来、マイホームを購入予定の方はローンの選択肢が増える事になります。


 大変、理屈っぽいブロ具になってしまいました。最後までお読みになられた方は、ご苦労様でした。


PS:タイトルの数字 1025  26  54 はパソコンの横に置いてますサーモメーターによる8月26日 午後11時35分現在の 気圧 温度 湿度 でした。


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 

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すず虫

季節とはよくしたもので、今、私がいる事務所に「すず虫」の音色が心地よく聞えます。昼間の残暑を忘れさせ、秋の訪れを感じさせてくれます。又お隣りの庭に柿の木があるのですが、柿の実が大分、生長し後は色ずくだけという感じです。どうも今年は、表作みたいです。


いよいよ、実質的に、一年の折り返しという時期ではないでしょうか。数字的には一年の半分は六月末ではありますが、感覚的には、「盆」明けがハーフターンと感じられる方は多いとおもいます。その後半戦、世の中、なんか忙しくなりりそうな雰囲気です。連日、企業のM&Aがマスメディアにて以上なくらい報道されています。なんでそんなに報道するのか解りませんが? 表向き「経営統合」なんて表現しておりますが、実質的にはM&A=買収です。買収する側と買収される側とでは、天と地の差です。陣取り合戦と同じで、成立後は買収側の色にドラスティックに変色します。成立するまでは、ブラウン管に登場するのは、買収される側の代表責任者で成立後はものの見事にブラウン管から消え去ります。(そらそうですね)ん!今は液晶ディスプレイかな? M&A TOB 等上場企業の宿命です。多分、いろんな分野、セクションで今後、益々活発になりそうです。上場している以上、企業規模の増大、収益の増大が企業の使命です。その活動が不振、ないしはストップしますとコンペッターより買収という、オファーがかかります。場合によっては「投資ファンド」なるものの餌食(チョット云い過ぎかな)になり、美味しい所だけを食され、そうじゃない所は廃棄処分です。(※グリーンメイラーの場合) まさしく弱肉強食、経済戦争です。その土壌、土俵が投資という株式市場、債権市場なる證券市場です。株式の上場というのは、證券市場よりの事業資金の獲得で、それからが本当の競争の始まりです。上場というのは目的ではなく、その企業に於る更なる競争に必要な資金の獲得手段です。※上場による知名度アップも要因の一つでもあります。


その中で面白いのは、外食チェーンの「すかいらーく」と石油元売大手の「出光」です。「すかいらーく」は、自己株式のTOBにより證券市場より意図的に退場し、「出光」は逆に證券市場に上場です。 何やら面白そうですね。 又読めます。※本を読むのではありません。 この二つの業界が「すかいらーく」と「出光」を通して読めます。 外食業界においてのチェーン化の限界と石油業界のグローバル的な再編です。将来「出光」と云う名前はひょっとするとなくなるかもしれませんね。前者の「すかいらーく」も更なる成長の限界をマーケットしたものと思いまし、ソフトランディングを選択したものと見てとれます。


すいません。タイトルの「すす゛虫」と「不動産」についての事を書くつもりが、又又、ガーターを出してしまいました。次回は不動産です。コミットしますのでゴメンナサイ。


                       

「輝きの涙」 

やはり温暖化でしょうか、毎年、少しずつ暑くなるようなきがします。先ほどInternetでニュースをみてましたら、中国の重慶で摂氏45度℃5を記録したそうです。これは暑いというより、サウナ風呂いや、焼かれるというような感じでしょう。


又、少し気になるのは今年の台風の発生位置が日本列島に近いと云う事。(発生の数も平年の倍以上との事) この事は高い海水温が日本列島のすぐ近くまで、赤道付近から上昇してきている訳で亜熱帯に近い気候であることを意味してます。


「火の国、くまもと」 まさしくその通りです!! 先日も「火の国祭り」なんてあってましたが、しかし、夏場は「火の国」という表現はお休みしたほうがいいかもしれないですね。底冷えのする1月か2月に、この祭りをやったらどうでしょうか。暖たたかく感じるじゃないですか、冬場の「火の国祭り」! 勿論、冗談ですが、案外、いいかもですね?。夏は、どこえ行っても祭りをやってますので、冬場 この時期にやれば話題性もあり 目立ちますね。イルミネーションでデコレーションでもやってやれば、クリスマスから年末年始~「火の国祭り」と続き、街の「賑わい」が一層、感じられるのでは。当然、経済効果ちゅうものも期待できます。※元々「祭り」は農業の春夏秋冬のサイクルに合わせ、その節目の時期に行う習慣から始まった訳で、今の社会のサイクルとは合わなくなっているのは事実だと思います。役所もそうですね、この農業のサイクルを引きずってます、会計年度です。日本にはその年のスタートが幾つもあって複雑?。


夏ではないといけないのは、甲子園ですね。 (春もありますが、春はプレ甲子園) 今日も熱い球児のプレイが繰りひろげられ、地元 熊本工業はベスト16で去る事になりましたが いいですね!!さわやかで。彼らの流す涙は、輝いています。憂いの涙ではないですね、悲しみの涙でもありません、相手チームに対する涙でもありません、 無心から溢れ出る「輝きの涙」だと思います。素晴らしいと思います。


彼ら自身も、かけがえのないものを野球を通して得、今後の人生において、ものすごく大きな糧になっていきます。又それを見せてくれて感動を与えてくれます。感謝します。


 


 


                                                    


 


 


 


 

SONIC EXPRESS

JR鹿児島本線博多STより特急「つばめ」より乗り換え、SONIC EXPRESSにて大分の中津へ(鱧を食いにじゃなく、JOBです)。文学的にいうと車中の人。?現実は車中のただのおじさんですが。                                                      


最近もっぱら、九州エリア内に行く時は、JRを利用します。何故かといいますと、楽だし、速いし、安いし、車中でパソコンで遊べたり?、本が読めたり、昼寝できたり、車窓を眺めたり、駅弁食ったり、快適!!です。新幹線以外は殆どの車両に一人席が用意されているので、これまた結構!です。(実は寝てる時が殆どですが。先月も2回寝過ごし無駄な散財しました。)※後で知ったのですが予めJRレディーというかトレインスチュワーデス?さんにお願いしておけば、起しにきてくれます。(good smileで)


特に、最近ガソリン価格が高騰しておりますので、リーズナプル! 知人にガソリンスタンドを何店か経営してる、ご人がいるんですが、いつもの会合の場で、声を大にして云っておりました。「ガソリン代が上がったからといって、自分達(業界)の利益が増えたんじゃない!と」 ふ~ん。私曰く、少しは恩恵があったはずと。


それはともかく、上がりましたねガソリン!! レギュラーで145円前後 ハイオクで155円ぐらい?かな。手元の新聞ではニューヨークのマーカンタイルで1バレル 75$近い取引値のようです。で仮に1バレル100$になったら、いくらぐらいのガソリンになるか皮算用をこころみましたら、為替にもよりますが、レギュラーで1リッター当り約189円~190円ハイオクですと195円~200円と云った値段でしょうか。チョット痛いですね。というよりちょっとしたパニックでしょう! ※1バレルは159リッターです。ちなみに小売り価格の約半分弱は税金(揮発税に消費税、いわゆるニ重課税になってます。)だと。工業用・航空機用はニ重課税にはなっていないんだそうです。


今の中東情勢、ロシア、中国などの状況からみると100$、決して不思議て`はないですね。特に中東は、2~3年程度で解決するとは到底おもえません。レリジョンによる価値観の相違は我々日本人には到底理解出来るものとではないし、根深さがあると思います。以前イスラエルの人と仕事上で、何度か話した事がありますが、考え方の違いというものを痛切に感じさせられた事があります。この事はどうしようにもないと思いましたね。


このOILと云うものは、あらゆる全ての産業に影響します。当然、私達の暮らしにも影響します。生活の中で一番、節約でき、効果が大きいのはマイカーです。不用不急、の場合はできるだけ車を使わない事です。                                                         歩きましょう、元気のある方は走りましょう(ジョグです)、公共交通を利用しましょう、自転車のペダルを踏みましょう! これを早く習慣付ける、つけないでは、後にボディーブローが効いてくるのか、ガードのお陰でダメージを受けなくてすむのか 結構その差は大きいと思います。(車に関係する方には、申し訳ありませんが)


以前のオイルショックも私自身経験してますが、その時は、まだ日本の経済、産業が欧米にキャッチアップという時代で、石油そのものの消費量が現在とは雲泥の差でした。(為替の違いはありましたが)、現在は経済がご承知の通り成熟化した経済環境です、その影響はオイルショック時とは違い、じわり ときます。オイルショック時はカウンターpunchで速やかに起き上がれましたが、今回の原油高はボディーブローです。すぐには、ダメージを感じませんが・・・・・・・。だから、やっかいで、後々のダメージが深いといえます。北朝鮮のミサイルよりこちらの方が深刻です。


だがしかし、我々日本人は優秀です。世界に冠たる技術があります。以前もそうでしたが、危機を感じると素晴らしい技術が生まれ、必ず克服します。というより技術を尚一層を進化させ、新しい技術を創り上げ、逆にその事をバネに発展します。多分 MAYBE、 JAPAN AS NUMBER 1 !againとなるのではないでしょうか。


手元の日経紙「月曜 経済観測」にUSA大手の買収ファンドの偉いご人が、日本の有望な投資先分野として、消費財、ハイテク、金融サービスとコメントしておりましたが、それは目先の事で、近い将来は、ハイテク、化学、バイオのトリオだそうな。株をやってる方は中長期のスタンス、ポジションの参考に「チェック」してみては、如何でしょうかと云っておりましたが。


                                           謀technologistより。


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


     


 

路線価

昨日、全国の路線価なるものが発表されました。各メディアは「路線価14年ぶり上昇」「地方、都心の格差くっきり」「地方の下落とまらず」etc等の見出しで報道しておりました。各メディアも大体、似通った内容で、上がり、下がりを強調する内容が殆どのようでした。一般の方も「地方はまださがるのかあ」「下げ止まりは東京などの都会だけかあ」と云うふうに受け止められている方が多いと思います。概ねその通りなんですが、肝心の「路線価」について説明しているメディアは少なく、私がみた限りでは、日経新聞が少しだけ記事にしていました。


路線価とは何ぞや:その年における、相続、遺贈、贈与により財産を取得した評価基準値で1月1日現在の価格を元に計算されます。基準になる価格は1㎡当りで発表されます。坪に換算する場合はその1㎡価格×3.3=坪単価となります。


どこが価格をきめるの:国税庁です。九州では、福岡、熊本の国税局が決め発表します。


価格の根拠は:毎年、路線価と同様に1月1日現在の公示地価を根拠としております。その公示地価の概ね80%の価格が路線価です。今年は3月24日に発表されました。


公示地価とは:国土交通省の土地鑑定委員会が全国の公示地を定め、売買等による取引事例を主に勘案し決めます。実際はその地方における不動産鑑定士が委託を受け作業します。


以上、大雑把にいいますと、この様な内容です。ですから路線価とは相続、遺贈、贈与が生じた場合の税額を決める、基礎数値とご理解ください。又同じエリア、例えば隣りどうしの土地であっても評価額は一般的に違います。土地の広さ、地形(間口、奥行き等)が違えば価格も変わりますし更地なのか建物が建っているのか、又自宅なのか貸家なのかなどによって評価が変わり、したがいまして相続、遺贈、贈与の税額が変わります。


この路線価は他方では、一般的にいわれます様に、その土地のおおよその時価(相場)としてないしは目安として使用されます。以前はこの路線価を大変、重要な指標として金融機関はじめ不動産業界等は重要視していましたが、最近、正確には5~6年前より、一つの目安としてしかみないようになりました。只、マクロ的、動向としては参考になる所は大きいと思います。


この路線価はインターネットで公開されてますので、全国の路線価は居乍らにして見れる様になってます。ただし、この様な数値的に発表されるものは、過去の数値です。上場企業等の決算発表などと同じく過去の結果数値です。ingではありません。今後、例えば九州の場合、新幹線の5年後の全線開通と同時期に始まる道州制、高齢化社会等は相当に地価に影響を及ぼすものと考えられ、九州域内において路線価の格差が一段と広がるものと思われます。


PS:路線価の元になってる公示地価制度は近い内、意味がなくなる事になります。国土交通省において今、準備を進めている「売買等の取引事例」を公開します。多分インターネットで公開しますので、いつでも、どこでも、どなたでも参考資料として入手できる様になります。取引の透明性が飛躍的に増す事になります。大変、いい傾向だと思います。


PSのPS:その関連事項については:おいおい、その都度触れていきたいと思いますが、いままで我々業界の人をはじめ一般の人においても「不動産」に対する概念が根本的に変わる時代がヒタヒタと確実にちかずいてきております。それは決してネガティブな事ではなく、ポジティブで合理的な世界です。


 


 

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