熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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餃子(ギョウザ)

やっと梅雨が明けました。夏はいいですね!真っ青な青空、蝉の鳴き声、summer of  the sunshine、郊外にでますと green grass(ん?スペルあってますかね?grass ? glassじゃ大違い) そして、やはり夏は海でしょう! 陽焼けもしますが、天草西海岸 いいですね。藍色の海 夏の海は躍動感がありますね。太陽が水平線に沈む時、太陽が真っ赤になり、海が銀色に輝きます。ほんとうに夏はいいですね。(夏が苦手な人にはゴメンナサイ)


妙見ヶ浦 十三仏峠、特にこの峠から東シナ海をながめていると 海を独り占めという感じですね。 大江天主堂 崎津天主堂、波瀾の歴史の中で守りぬかれた 歴史を感じ、又素朴でいいですね。


さて、本題の「餃子」にいく前にプロローグをチョットだけ:今、巷では『中心市街地活性化法』なんて法律がありまして、なんとか市街地を活性化させようと、議論されています。熊本でもSCで物議をかもしだしております。しかし、どうなんでしょう それで、ある程度のコントロールはできるとは思いますが、大きな時代の流れと云う観点から考えると、かなり無理があるような気がします。道路が整備され交通アクセスがよくなれば、自然と人のライフエリアと行動範囲はそれに伴って広がっていきます。只、無限に広がる分けではなくキャハ゜シティーというものがありますので当然、限界があります。今までは中心部と云う事だけで人が集まってきた事もあり、只それに乗っかってきただけの感があります。、活性というのは、何か魅力的且つ自然発生的なものでなければ、本当の意味での活性にはならないと思いますが?。もしくは、外的な大きな資本を入れる事でのレボリューションではないでしょうか?


 


今、議論されている内容を例えて云うと・・・熊本駅、熊本空港に行って、昨日の博多行き、一昨日の羽田行きのチケットを買いに行くようなものだと・・・・。買いたくとも買えません。(買う人はいませんが)売りたくとも売るわけにはいかないでしょう。又、拾ったとしても使えないですよ。(もし使えたら是非教えて下さい。方法を!最近出張が多いもんですから)


栃木県に宇都宮市という街があります。人口:約453,300人 世帯数:約182,100世帯 我々九州の人間にはあまりピンときませんが、ここの中心部は土日祭日になると近隣の各県からどっと人が寄ってくるそうです。目的は餃子です。なんと餃子をわざわざ食べに来るんです。ギョウザを!!


来訪者の60%が「餃子」目的だそうなんです。餃子のおかげで年間の入り込み客数:1,359万人 観光消費額:738億円だそうで前年比:13%増だそうな。※7/24 日経MJより


こんなもんなんですよね。活性化というのは。又よく考えてみると餃子というのは、結構好きですよね、以外と嫌いなんていう人はいないですよね、旨くて特長があれば又行きたくなりますよ。気楽に。そして季節をといませんよね。私も先日、銀座で焼きギョウザの本当に旨い、こ汚い店でしたが初めて食べる旨いギョウザでした、次も是非食べにいきます。とこうなるんですよ。四国の讃岐うどん、仙台の牛タン 確かにおいしいとは思いますが、季節と万人すべてOKではないですね~。


エピローグ:餃子だけでこれだけの経済効果を発生させるのには、記事を読んでびっくりしました。あらためて食いものの強さを再認識しました。(食い物の恨みもありますが) その事を一番知っているのがデパートです。いわゆる、デバ地下です。首都圏はじめ各地にデパートがありますが地下の食料品売り場には力をいれます。各地のデバ地下の品揃え、質、鮮度、お客さんの入りぐあいをみると、なんとなくそのデパートを通して、その街が見えます。


しかし食い物の事を書いていると、腹へってきますね・・・・・・ちょっとハラの虫を抑えに、本日はこれで帰ります。いい週末をお過ごしください。


 


       


 

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豪雨

今日、仕事にて薩摩川内に行ったのですが、帰りの新幹線が出水駅にて豪雨の為約1時間、運転見合わせで立ち往生しました。昨日も出水方面は浸水、土砂崩れ等で多数の方が被害に遭われお気の毒に思っておりましたが、又この様な集中豪雨で、ご不案な事だと思います。


さて、川内には、初めて行った訳ですが、街の中を歩いてみますと、中々いい所だと思いました。鹿児島市内には、たまに仕事でいくのですが、川内はいつも素通りで、初めて駅から降り立ちました。第一印象は暑かったのですが、空気が旨いと感じました。街も、人もいいですね!  いいポテンシャルをもっているような感がしました。


最近にいろんな所に仕事でチョクチョク出かけるんですが、都会の人には、たまらないでしょうね!こんな環境は・・・「人が住む」ほどよい「あんばい」の街です。子育て世代 リタイア後の「終の住家」なんてのもいいんじゃないすか。 


 山形屋(ヤマカタヤとよびます)川内店で、大好きな「いりこ」がありましたので見ていたらなんと「あじいりこ」「イケワキ・いりこ」「中羽いりこ」なんてあるんですね、イケワキとは飛魚の小さめのもの、中羽は多分メザシをいりこにしたものでしょう。勿論買いました。全部でちなみに1,470円でした。好きなんです、いりこをそのままかじって食べるのが。ビールのつまみには、最高です。スイマセン、どうでもいいイントロが長くなってしまいました。


 先日、不動産投資についてお尋ねがありましたので、投資判断といいますか尺度といいますか、不動産投資をやっておられる方はご存知かもしれませんが、不動産のプロ的数値判断で(一応業者ですからプロと云わせていただきます) DSCR(Debt Service Coverage Ratio)というのがあります。外資系の投資銀行が融資する際の、その限度額、マキシマムを決める計算式です。これを逆手にとって投資判断する訳ですがシンプルにいいますと以下の計算式です。


※投資ですからレバレッジ(借入)を効かせる事を前提として考えます。


純収益(年間収入-必要経費)


DSCR=純収益÷借入金返済額


例として: 年間収入:1,200千円 必要経費:300千円 純収益:900千円 物件購入金額:13,000千円借入金:9,100千円 自己資金:3,900千円 年間返済額:633千円(3.5% 20年元利金均等返済)


DSCR:900千円÷633千円=1.42 この数値はGOOD!です一般基準としてDSCR:1.3を基準としプラス・マイナス0.5と考えておくといいと思います。


ですから、この例からいくとOKです。 簡単にいいますとDSCRが1.0以上あれば借入金を購入物件の収入からまかなえ 1.0未満ですと手出しをしなくてはならない事になります。


 重要なポイントは:自己資金利回りです。総投資額の利回りではありません。収益だけのボリュームでもありません。ココが風呂?じゃなくプロからのヒントです。


自己資金利回り={自己資金に帰属する純収益+(転売価格-転売時借入金残高)×償還基金率}÷自己資金 ですから表面利回り(キャップレート)が高ければいい物件とは云い切れないのです。逆にキャップレートが低い物件が実は後にキャピタルが大きく取れる可能性が高いという事も充分ありえます。


要は投資というのは:手持ち資金を如何に増大させるかです。最近、さかんに耳にします「ファンド」はまさに、これです。


我々日本人は金銭を「お金」としてだけで捉えますが投資の場合:投資金を「マネー」として考えるといいと思います。「お金」と「マネー」の二つの概念を持つわけです。


お金:留めておくもの。預貯金・タンス預金(へそくり含む)等です。何か物を買う金もお金ですね。


マネー:動かす金でお金みずから働いてくれます。(あまり働かせすぎるとストライキをおこしますので程々に)世間では、ファイナンスとかキャピタルなんて云っております。


 蛇足ですが、昨夜NHKで放送されたNHKスペシャルの「ワーキングフ゜ァー」を見られた方も多いと思いますが、正直、涙がでました。社会の矛盾 経済の愚かさ 税の在り方 非常に複雑な気持ちです。 スイマセン、ビールが飲みタクナリヤシタので、今宵は「いりこ」がありますので多分2㍑は飲むでしょう。シツレイします。(関東弁)

ブロ具

本日から「ブロ具」のコーナーから不動産に関する色々の事柄を主に発信していきます。
又その時々の社会的、経済的な事も合せてライティング・・(もう一つ忘れていました政治もありましたね、)していきたいと思っております。できるだけ専門用語は避けて書くつもりですので、気楽に眺めて気楽にご投稿下さい。
只、大事な事はシリアス且つ、本質的と云うか実態的な事を書いていきたいと思っております。

さて何から書きましょうか・・・・・そうですね~そうそう、ある本にワールドカップと世界経済なんてコラムを書いていた、外人経済ジャーナリストのご人がいまして、まだ決勝リーグ前の予選時にイタリアの優勝が一番好ましいなんて書いておりまして、間違ってもアルゼンチンの優勝だけは避けたい、ブラジルでもまずいと書いていました。結果はご承知の通り!
ズバリその通りになりました。
何故、イタリアなのか、、、、イタリアの景気はどん底なんです。苦しいんです。(明るい人が多いからそう観えませんが)
アルゼンチン、ブラジルは資源もあり今から経済発展の可能性を秘めています。イタリアの産業、ファッション?観光?クルーザー?チーズ?ワイン?それだけでは国の経済はなりたちません。せめてサッカーにでも勝ってカラ元気でもいいから元気をださないとEUは大変!! マフィアも都合が悪い!! との事でした。それでジダンは予定通り頭ずきでお先にお上がりになり、「点を取ってちようだいよ~イタちゃん」となった訳だったとな。
この経済ジャーナリストのお話しは本当です。不動産には全く関係なかったですね。スイマ1,000。(変換が煩わしいのでゴメンナサイ)ちょっとビールが飲みたくなったので又と云う事で失礼します。



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