熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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VIVA!!並木坂

VIVA!並木坂、開設して13日にしかなりませんが新ためて「伸びしろ」と云うか可能性を感じます。 なんて云うんでしょう「街の暮らし」・・・でしょうか一言で表現しますと。 おそらく熊本では随一の暮らせる街、暮らしたくなる街・・・その雰囲気が醸し出されていますね・・・・ 古くからのお店、新しいお店が混在はしていますが自然発生的に街が形成されていて人工的な無機質さがなく 落着きと味わいがありますね・・・本能的なものに触れる感覚ですね・・・・。 私にとって一番嬉しいのはいろんな美味しいお店が沢山あり、ランチを日替わり、店替りして楽しんでおります。 本当に美味しいお店が沢山あり過ぎて・・・ そしてビジネスでありがたいのは自転車で機動的に動ける事です、15分以内でほぼどこにでも行けます、有難いですね ・・・・。 又、少しずつこの「ブロ具」でご紹介していきます・・・。 fin
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次回ブログにてのつづき

なぜゴルフコースが、7割も8割も減少するのか・・・単純明快な事で、造り過ぎです。供給過剰と云う事です・・・前々回のブログ記しました様に1980年代初期より日本経済が輸出一辺倒から内需経済(消費経済)にシフトする際、「金融緩和」と云う経済政策をとりました・・・というよりプラザ合意により、特にアメリカの意向に沿う形でマネタリーストックを市中銀行を介して増大させていきました・・・そのマネーが証券市場と不動産市場他etcに大量に流れ過熱・・・オーバーシュート・・・マネーの供給による内需経済への誘導は方向性としては間違いではなかったのですが・・500ccの軽自動車の車体にいきなり3,000ccのエンジンを搭載し走らせてしまった、まだ走る道路も未整備状態で・・・です。箱が軽自動車ですからシャーシー、足回り、エンジンのパワーを伝えるシャフト等・・・パワーと車体そのものがアンバランスで・・これではもちません。結果、車はクラッシュ、車体はエンジンにより破壊(自滅)されました。・・・これが1990~1995年前後の資産経済・金融経済の本質です。・・・そのなごりが車体がクラッシュする前後に、雨後の筍ように作られたゴルフ場です。 始末に負えないのがこのゴルフ場で他に転用し活用するのが困難な代物です・・・・ですから開発当初のイニシャルコストのほぼ半値八掛けと云う投げ売りで投資家に転売され現在に至ってます。そして又、それによりゴルフコースが閉鎖された所は私が知り得る限りではありません。今も全コース何とかかんとか投資家が入れ代わり立ち代わり交代しながら営業を続けている状況です。本来開発当初から供給過剰であったものに加え、社会的プロセスの変化(ブレーキ)によりさらにゴルフ人口の減少と云うネガティブな要素が加わり約八割は淘汰されていく事がほぼあきらかです。この事は開発当初より開発事業者は或る程度シミュレートしていた筈です。・・・・・今の金融政策は当時の政策の亜流で表現が変わり「異次元」と云う名のもとに・・・・日銀という中央銀行を矢面に立たせた「金融経済」と「国負」のオぺレーション・コントロール・・・の様に思えます。・・・・つづきは次号にて

収益不動産のスポット市場とフォワード市場Ⅲ

日銀当座預金、マイナス金利へ・・・・・金融機関の積み増し分より-0.1%を2月16日より適用、即座に株式市場と為替が反応・・・・・が、市場関係者と云うかトレーダーは読み切っており、本日限りのアップダウン・・・週明けより若干の「芝居じみた」ドタバタのパフォーマンスは あるでしょうが。・・・・もはや株式市場はじめ、債券、コモディティ、資源等・・・健全な「マーケット」と云うのは存在しないのではないでしょうか・・・賭博化そのもの・・・でしょうか?・・・本来「金融」というのは経済の「潤滑油」であるはずですが・・・車のエンジンに例えていえば、ガソリンを燃料としてエンジンを駆動しシリンダー内のスムーズな動きと摩耗を防ぐため「潤滑油」で補い車を走らせるのですが・・・現在の経済エンジンは「潤滑油」が多すぎと云うか、潤滑油でエンジンを駆動させているのと同じで・・・一旦、走りかけますが、すぐに失速します。立往生はできても前に進みません。又、もはや内燃機関によるエンジンの時代では無いのに。にもかかわらず「内燃機関」で走ろうとするから進まない・・・今のスクランブル状態の経済に必要なのはまずは、精度の高い「コンパスorナビゲーション」・・・と優れた「テクノロジー」のような気がします。それに新たな「金融システム」と新たな「経済概念の創造」・・・大袈裟でしょうか。 イントロが大変長くなったのですが、テーマの「収益不動産のフォワード」・・・・結論をゴルフコースに例えて申しますと、熊本県内に現在34のゴルフコースがありますが、将来的に健全に存続するのはおそらく、7~10コース前後になるのではないのでしょうか・・・・70%~80%が他に転用、若しくは時間をかけ元の状態に戻す、いずれかでしょう・・・・プロセスは次回ブログにて・・・

収益不動産のスポット市場とフォワード市場

新年あけましておめでとうございます。 昨年に引き続き、収益不動産のスポットとフォワードを考えてみたいと思います。 昨年末のFRBによるテーパリング、年初からの世界的株安、中東情勢、中国経済の綻び・・・・等、何か政治、経済の揺らぎを感じさせる事が多々ありますね~ ピケティのR>Gが危うい様相です。FRBのテーパリングでも実際に更に金利を上げられるか微妙、アナウンス効果で終わる何てことも有り得るのではないでしょうか・・・我が国の国債による財政政策は止める事は不可能の域に達してしまいました、EUに於けるユーロにしてもそう遠くない将来、解散(解体)は必至である事はその筋の金融関係(デリバティブ)では公然の事実との事。 世界的な過剰金融・・・金融バブル・・・過去のプラザ合意による金融政策=資産膨張・・・$増刷による=デリバティブ(CDS等)の膨張(リーマン他多数デフォルト)・・・いずれも大きなダメージを残す結末になりましたし、現在もその損失は繰り延べされている事はあまり知られていない・・・・。 よく節税等で、例えば買い替え、相続および贈与などで何らかの対策をした場合その殆が免税ではなく、いずれ帳尻が合わさせられる「繰り延べ」と同様に資産(金融資産・不動産)の膨張後のセオリーとして収縮に於ける損失は「国費」と云うマジックが使われ負債を分散、負のポートフォリオが組成され、社会全体でそれを担っている事になります。具体的には税、金利(低金利政策)、CPI等で負担する事になり株価、地価が調整され結果的にGDPに反映されます。 昨年(2015)のARESの公表したデーターをみますと、J・REATのマーケットに於いて一つの兆候と云うか国債によるOPの影響・現象が見て取れます。直接的には日銀によるREAT購入も要因ではありますが、財政OPによる間接的影響が大きく伺われマーケット全体でのAJFIによるインデックスが膨らみ、レバレッジ後のキャピタルリターンが得られるようになってきており今後のJPI、JFIのトータルデータの動きがデリケートな様相で・・・NYの株価によってはストレス的な更なる、スパイラル金融政策が行われるかもしれない・・・・ 次回ブログにて。

収益不動産のスポット市場とフォワード市場・・・

今年も数回出張がありましたが、一昨年ぐらい前までは東京一辺倒でしたが、昨年に続き東京に行く回数が減りました。何故なんでしょう・・・・・多分、温暖化による気候変動と同じく、経済も温暖化(マネーのヒート)=東京city=バブリィー=リスキィーの定式が本能的に足を遠ざけている様な気がします、結果的に。今年、出張に行った所は盛岡、仙台、金沢、福井、京都とその周辺の市域そして東京に二度程行きましたが、一度はスルーしてますので正確には一度と云う事になります。 福岡、鹿児島は隣の県ではありますが、ほぼ地元感覚なので除外と云う事になります。 さて国内の収益不動産を$ベースでみた場合の「スポット」現時点取引と「フォワード」将来の取引き(裁定)を金融化して考え、愚推してみます。その前提として押さえておかないといけないのが、ザ「国債」です。ご存知の通り金融政策にてのコントロールが効かず国債の金融化に突入、いわゆる財政政策=国債の貨幣化です。そしてGPIF資金での株投資、REIT購入、そして決定的な事が昨年9月に短期国債がマイナス金利で取引されてしまいました。・・・・・・これは何を意味するのでしょうか。お金に金利を付けて貸してくれるわけです。(以前デンマークでは住宅ローンをマイナス金利で貸し出した経緯があります)この事は国家の貨幣に信認が伴わない・・・・という事に等しい事で、国際通貨である米💲に対しジャパンプレミアムを付けないと💲が調達できないという事になります。💲に対し円は実質的に減価します。 「国債」ときくと一般の方は関係ないと思われている方が多いと思いますが、私も含め皆様方も国債の債権者(投資)です。銀行・生保等を通じ間接的に投資してます。株への投資も同様です。不思議な事にほぼフロア(0金利)に近い国債に海外の機関投資家及び投機的スペキュレーターがこの国債を買い進めているのが確認できています。2013年比約、1%増加しているようです、何故でしょう?・・・・・充分に利ザヤが得られるからです。・・・・・・そのカラクリは・・・と云うか実際の$ベースに於いて日本国債を購入する場合、まず円を調達しなければならないのですが、円の調達レートが0.1%です。が邦銀、邦企業が$を調達する場合は0,3%の金利、いわゆるプレミアム金利が発生します。これでお分かりの様に$保有者が円にスワップするだけで利ザヤが生まれます。0.3%-0.1%=0.2%(利ザヤ)・・・それに、例えば10年国債に投資となると金利0.4%の金利が上積みされる事になります。逆に云えば邦銀及び国は0.2%+0.4%=0.6%の負担が発生する事になります。又、今後アメリカのテーパリングから$の金利上昇レンジになれば、先程の0.3%-0.1=0.2%がより大きい数値になると考えられます。そうなると更に金利ギャップが大きくなるとみるのが現実的だと考えられます。・・・・続きは明日に・・・。いよいよ若干ではありますがFRBが引き締めに舵をきりました。

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