不動産の収益物件・・・・・・。
収益: とは何ぞや?
そもそも収益とは総称して事業から生まれた利益・・・・と解釈されます。
収益＝事業から生じる利益・・・・・・非常に大事な意味です。
不動産の収益物件をいろいろのスタンスから判断する場合に収益の「意味」が決定するシチュエーションも充分あり得ます。
一般的に不動産を収益として取り組む場合、所謂、事業化する場合は、投資のスタンス、投資のボリューム、期間を明確にコミットする事が基本的な要素といえます。
又、収益でも「質」があり、目的とそのスタンス、ボリューム次第では異なってきます。
例えば、ゾーン開発、或るいわ再開発等の規模になりますとスケール、投資ボリュームも大きく、場合によっては行政も加わるようなケースの場合は、その地域社会に及ぼす影響、波及的効果は小さくはありませんし事業の中身も多岐にわたり、期間もロングターム・・・と云う事になります。
このような不動産事業における収益の質はベネフィット、インタレストの意味合いの要素が大きいものとなります。
逆に上記の収益のパターンとは全く異なるタイプで、スペキュレーションという手法があり
情報の時間差、つまり情報の入手と情報のEXITで収益を得る方法で、継続性の薄いインベストメントと云えます。
クールなスピード感が必須と云えます。
質的にはゲイン(gain)そのものだと云えます。
〜つづきも収益です〜
テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
収益物件に於ける「支配権」
支配と云う本来の意味からすると、コントロールないしはマネージメントとなるわけですが、我が国における「支配権」はインカムのホルダーとキャピタルのオプションホルダーが一般的なものでオペレーションまで携わり自らマネージメントすると云うのは稀で所謂、ステークホルダーに近いと云えます。
支配権を得るにはエクイティーかデッドで、或いわエクイティーとデッドの組み合わせにより支配権
と云うポジションを得る事なります。
エクイティーの提供者は一個人であったり、一法人であったりしますしボリュームが大きければ、ファンド(広義の意味で)であったり結構多岐にわたります。
デッドは金融機関から調達と云うのが一般的でしょうか。
ここでちょっと、おさらいしますと、
part2で収益物件の所有権は支配権、収益権、リスクテイクに変化し、流動的なオプションが付加されると云いました様に、この「支配権」だけをとってみてもお解りのようにエクイティー、デッドという二つの流動的オプションが派生する事になります。
概念上の考えがリアルなものに変化しエクイティーのビジネス、デッドのビジネスに派生する事になります。
各々のビジネスのスケールの大小はありますが理論的にはOKです。
繰り返しになりますが不動産の収益物件に対する考えは、受益権は勿論ですが、ワンルームの投資であろうと、一棟のアパートの投資であろうと、所有権と云う概念ではないと云う事がポイントと云えます。
何故なら考え方次第で収益のレパートリーが広がり、結果的にリスクが分散されることにもなり
何よりも柔軟な発想(スキーム)が可能となりえます。
そして支配権と云う概念を持つだけで収益物件に対する考えが変わり、より的確な物件の判断ができ、柔軟なポジションがとれるようになります。
〜次回は収益について〜
所有権・・・・・・・とはどう云う事でしょうか?
再認識のため確認しますと
物(不動産)の所有・・・・・物(不動産)の使用、収益、処分のできる権利の事を所有権と云います。
あたりまえの事と思われる方も多いとは思いますが、所有と云う概念は何となく分ってていても
具体的に・・・・どう云う事ですか?と問われても即座に言葉で表現できる方は以外と少ないものです。
特に不動産の場合は一般的な消費財、耐久消費財と違って高額な物ですから所有の意味ははっきり認識する必要があります。
不動産のやりとりの一種である売買はその権利の行使を行っている訳です。
例えば住宅を買うと云う事は、その物件に住み、場としの生活享受を受け、場合によっては売る、
と云うオプションの権利を持つと云う事になります。
では収益物件の場合はどうでしょうか?
物件を所有すると云うオプションに加えて流動性的なオプションが加わります。
収益物件の売買、流動性のオプションとは・・・・・・・
所有権が支配権と収益、リスクと云う概念に変化します。
ですから収益物件の売買とは支配権の移転と収益の移転、そしてリスクの移転と云う事になります。
そして、その収益にはオペレーション(運営管理)と云う大変重要なものがセットされなければなりません。
つまり収益と運営管理は一体であると云う事になります・・・・・・・。
以上、収益物件と云う不動産の本質的な概念を理解した上で、次回より少し具体的な中身に入っていきたいと思います。
〜次回プロ具につづく〜
今日、6月22日やっと梅雨本番と云う感じですね〜
郊外を車で移動中、ゲリラ豪雨に遭遇、前方視界不良なんてもんじゃなかったですね〜
全く前が見えなくなりました、一瞬ではありますが怖かったですね。デンジャラス!!
今回のプロ具から「収益不動産」と云うものにちょっと・・・・・ふれてみます。
収益不動産＝収益価格(利回り)＝売買価格・・・・なんて云うのが一般的になってます。
DCFとかが一般的な指標で、ちょっと高度になるとモンテカルロ方式DCF何て云うものもあります。
その元となる収益物件の殆どが土地建物のセットでの判断と云うものが殆んどです。
そして価値的には、土地価格<建物価格の構図が一般的です。
収益性を重視しての評価基準、目安としては間違いではありません。
が、その収益不動産の礎になってる土地が最適利用されているかどうか・・・・・?
つまり、その土地＝場所に相応しい建物が建てられているかどうか＝その収益が将来的にも安定性が見込めるか?
と云う事に注意しなければなりません。
収益の最大化とは究極的には収益の安定性と云う事になります。
(※目先の利回りの高い物件が高収益物件とは限りません。)
流通しいてる収益物件の中には「頭」を傾げたくなるような物件も結構多く存在しますし、目先の収益だけを考えて建てられた物件などは、その土地を有効利用している物件とは到底考えられません。
言い換えればその土地が持つ本来の有用性、有益性を殺している物件です。
いずれリセットを余儀なくされる物件と云えます。
〜本日はプロローグと云う事で本題は次回のブロ具から〜
先日、人生の大先輩である、ご人とラウンド(ゴルフ)する機会があり、大変、有意義な一日を
過ごした次第で・・・・・・
お歳が今年80になろうかと云う方で、ゴルフ歴40数年・・・事業からは第一線を引かれはしたものの
経済には非常に明るく、観る視点が大きいのと・・・・更に驚くのは、何事にも好奇心と探究心が旺盛で常に自身のマイナーチェンジを研究しながら人生をエンジョイしている・・・・と云う方で、私もこの方の影響を大いに受けている一人でもあります。
ラウンド中、何気ない会話の中で学ぶ事が沢山で:
宿題までもらい・・・・"人間の「潜在意識・潜在能力」と「顕在意識・顕在能力」を君はどう解釈するか
次回、ラウンドする時に聞かせてくれんか、できればショットに例えて聞かしてくれ・・いいかい"
との宿題。
よくよく考えてみれば何ともいいようもない素晴らしい、この方の私へのアドバイスの表現である事が・・・
クラブハウスを後にした車中で気付いた次第です。
mind、 sprit、 soul、 will・・・・・かあ〜
○賃貸不動産の時価開示:
企業会計基準委員会は10年3月末の決算企業から賃貸不動産などを対象に時価を注記で開示す る会計ルールを導入する。
従来の会計ルールでは取得価格に基ずく原価を開示するだけで済んでいたのが、今期末から
将来の賃料を基に計算した価値を時価として開示しなければならない。
簡単に云うと賃貸不動産の含み損益を開示すると云う事です。
○眺望利益:
横浜地裁小田原支部は申立人の隣接地を購入した人が高さ8.3m、幅40mの住宅建築を計画
計画通りの建物が建つと真鶴半島の美しい眺めが損なわれてしまうと「建築禁止」の申し立て
に対し、この建築計画は眺望を奪い眺望利益の侵害に当たるとして、双方が協議して利害を
調整するよう付言し「差し止め」を容認した。・・・・今後、この手の係争は増えそうですね。
○中古住宅に新保険:
政府は来年度にも新しい保険制度をつくる検討にいった。
保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏れなどの欠陥か゛見つかれば補修費用として
最高1,000万円までは支払う。
中古住宅の流通量が今後増大する事が予想される事にたいしての事前の検討か?
○REITテコ入れ本格化:
資金繰りが懸念されるREITに対し郵貯銀行や新設予定の官民ファンドを使い資金供給、
供給額は1兆円を超える可能性がある。
今後REITの合併、再編は避けられない様相ですね。
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